D’après un rapport de l’INSEE, la population des personnes âgées d’au moins 60 ans en France était de 17,7 millions en 2019. Il s’agit de presque 27% de la population totale et ces chiffres sont en constante hausse.
Cette situation interpelle sur la nécessité d’avoir plus de structures pour accueillir ces seniors étant donné que les EHPAD sont aujourd’hui débordés par les effectifs.
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Une alternative à ce problème est la mise sur pied des résidences sénior. Il s’agit d’une belle opportunité d’investissement à saisir eu égard aux avantages fiscaux qu’elle offre. On vous en dit davantage dans ce billet.
Plan de l'article
Définition d’une résidence sénior
Parler de résidence sénior renvoie à un établissement qui est destiné à l’accueil des personnes du troisième âge autonomes et qui souhaitent garder leur totale indépendance.
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C’est tout le contraire des EHPAD qui sont des établissements davantage indiqués pour des personnes âgées à la mobilité ou aux capacités cognitives considérablement réduites.
De ce fait la résidence sénior n’est pas un établissement médicalisé et il n y a pas d’infirmières ou aides-soignantes pour les pensionnaires.
Ils y sont en totale autonomie avec leurs congénères pour briser la solitude tour en gardant la chaleur et le confort d’un ménage.
Une résidence sénior est composée de logements individuels ou d’appartements à louer ou à acheter. On y retrouve aussi des espaces communs comme un salon, un restaurant ou un coiffeur.
Importance d’investir dans une résidence sénior
L’investissement dans une résidence sénior est un choix de placement financier intéressant pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôts ou encore pour bien préparer votre retraite. Un tel investissement offre de multiples avantages :
Une réduction des impôts par l’entremise des mécanismes LMNP et Censi-Bouvard ;
Un complément de revenu assuré que votre logement soit en location ou pas ;
Une gestion des loyers qui est prise en charge par l’établissement exploitant sans intervention aucune de votre part,
Une participation active aux problèmes de société, en particulier celles liés à l’assistance et au bien-être des personnes âgées.
Lorsque vous décidez d’acheter un des appartements ou des logements que composent une résidence sénior, vous devez confier la gestion dudit logement à la société exploitante au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans.
L’exploitant va s’occuper du financement de tous les travaux de la vie courante, de la mise en location du logement et prendra l’engagement de vous verser un loyer fixe selon les termes contractuels. Sachez que tous les gros travaux (réfection des toitures, de la chaudière, etc.) restent à votre charge en tant qu’acheteur.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans une résidence sénior
Pour apporter de solutions au nombre croissant des personnes du troisième âge ; le gouvernement de la République a mis en place plusieurs mécanismes destinés à encourager les investisseurs.
Il s’agit principalement de réductions fiscales à l’endroit de ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement lié aux résidences sénior. Ces dispositifs légaux sont au nombre de deux :
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Ce statut est accordé aux investisseurs qui sont capables de valider trois critères essentiels :
- Les recettes que vous percevez de vos loyers sont inférieures à 23 000 euros par an ;
- Les recettes perçues de vos loyers sont inférieures aux revenus de votre foyer ;
- L’acquéreur n’est pas enregistré au RCS.
Le statut LMNP donne la possibilité à l’investisseur de déclarer ses loyers en tant que micro-BIC (réels simplifiés) et de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble des revenus perçus.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard concerne les propriétaires de résidences neuves transformées en résidence de service pour l’hébergement des séniors.
Cette loi permet à l’investisseur de récupérer toute la TVA (qui est de 20% du bien immobilier) et ainsi de réduire le montant de ses impôts à concurrence de 11% de la valeur totale du bien.
L’investissement dans une résidence sénior est particulièrement rentable avec des rendements de l’ordre de 4 à 6% brut annuel hors impôt.
Toutefois, il n’est pas question de foncer tête baissée, vous devez prendre le temps d’étudier toutes les offres en prenant en compte la localisation du bien immobilier ainsi que la gestion de l’ensemble des charges.
Les critères à prendre en compte avant d’investir dans une résidence senior
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier dans une résidence senior, pensez à bien prendre en compte certains critères clés. Effectivement, pour maximiser vos chances de réussite et garantir la rentabilité de votre projet, pensez à bien analyser attentivement plusieurs aspects.
La localisation du bien immobilier revêt une importance capitale. Il est préférable d’opter pour une résidence située dans une région attractive où la demande locative est élevée. Les zones touristiques ou les villes disposant d’une population vieillissante sont particulièrement propices à ce type d’investissement. Une étude approfondie du marché local permettra aussi de déterminer le niveau des loyers pratiqués et la concurrence existante.
Il est primordial de se renseigner sur le gestionnaire de la résidence senior. La qualité et l’expérience du gestionnaire auront un impact direct sur le taux d’occupation des logements ainsi que sur leur entretien général. Renseignez-vous sur sa réputation, ses références et indices financiers avant de prendre votre décision.
La taille des logements proposés constitue aussi un critère important à prendre en considération. Pensez aux personnes âgées : accessibilité aux personnes à mobilité réduite, équipements adaptés … Des espaces communs attractifs tels qu’un jardin aménagé ou une salle commune peuvent aussi être des éléments différenciants qui favorisent l’attractivité locative.
N’hésitez pas à étudier les services complémentaires proposés par la résidence senior. La présence d’un personnel qualifié, offrant des prestations de qualité (restauration, activités sociales, soins médicaux …) est un critère déterminant pour attirer les seniors et garantir leur bien-être au sein de la résidence.
Pensez à bien étudier la copropriété ainsi que les éventuels coûts liés à la maintenance et aux réparations qui doivent être pris en compte dans votre calcul financier afin de ne pas grever vos bénéfices potentiels.
Investir dans une résidence senior peut s’avérer attractif grâce aux avantages fiscaux qu’elle offre. Pensez à bien prendre en compte tous les éléments évoqués pour mener à bien votre projet immobilier. Prenez le temps d’analyser le marché local et choisissez judicieusement votre gestionnaire afin d’optimiser vos chances de réussite financière tout en contribuant au confort et au bien-être des seniors.
Les différentes formules d’investissement dans une résidence senior
L’investissement dans une résidence senior offre plusieurs formules qui permettent aux investisseurs de choisir celle qui correspond le mieux à leurs objectifs et à leur profil d’investissement. Voici les différentes options disponibles :
L’acquisition en pleine propriété : Cette formule consiste à acheter un logement au sein de la résidence senior, avec tous les droits liés à la propriété immobilière. L’avantage principal est que l’investisseur bénéficie d’une totale liberté quant à l’utilisation du bien : il peut décider d’y habiter lui-même, de le louer ou même de le revendre ultérieurement.
L’achat en nue-propriété : Avec cette solution, l’investisseur achète uniquement la nue-propriété du bien immobilier pour une durée déterminée. Durant cette période, l’utilisateur jouit du droit d’utilisation et perçoit les loyers générés par son exploitation locative. À la fin du démembrement temporaire, l’investisseur retrouve alors automatiquement la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Ce régime fiscal avantageux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale significative sur leurs revenus locatifs issus de locations meublées dans une résidence senior. En optant pour ce statut, ils peuvent amortir leur acquisition et ainsi diminuer leur imposition sur ces revenus fonciers.
La souscription en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : Les SCPI spécialisées dans les résidences seniors permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine en acquérant des parts d’une société qui gère un portefeuille immobilier de logements dédiés aux personnes âgées. Cette solution offre une mutualisation des risques et facilite la gestion locative pour les investisseurs.
Le bail commercial : Dans cette formule, l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence senior. Ce dernier se charge alors de l’exploitation du bien et verse régulièrement un loyer au propriétaire, ce qui garantit une rentabilité stable sur le long terme.
Vous devez prendre en compte tous ces éléments avant de faire votre choix d’investissement dans une résidence senior. Chaque formule a ses spécificités et vous devez évaluer attentivement chaque option afin d’opter pour celle qui correspondra le mieux à vos objectifs financiers et personnels.